Umowę kupna-sprzedaży mieszkania można przeprowadzić jedno- lub dwuetapowo. Ten drugi wariant, tzn. umowa przedwstępna a następnie umowa ostateczna, jest stosowany głównie w przypadku, gdy kupujący korzysta z kredytu.

Umowa przedwstępna zwykle zawiera następujące elementy:

- dane o stronach transakcji (nabywca, zbywca),
- dane o przedmiocie umowy, czyli oznaczenie nieruchomości,
- termin zawarcia umowy ostatecznej (do dnia ...),
- umówiona cena,
- zobowiązania obu stron, jakie muszą wypełnić przed podpisaniem umowy ostatecznej,
- wysokość zadatku i sposób przekazania (gotówka, przelew, weksel).

Istotne jest, aby w umowie użyć słowa „zadatek”, gdyż jego znaczenie jest zdefiniowane w kodeksie cywilnym. Jeżeli strony nie ustalą wprost, że wpłacona na poczet ceny nieruchomości kwota jest zadatkiem to będzie ona traktowana jako zaliczka, a zatem w razie nieprzystąpienia strony do umowy ostatecznej będzie musiała zostać zwrócona. Celem zadatku jest zagwarantowanie przyszłej transakcji, czyli końcowej umowy sprzedaży, a także zrekompensowanie strat jeśli do umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku. W przypadku bowiem, kiedy w terminie określonym w umowie przedwstępnej nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z winy nabywcy, zbywca ma prawo zatrzymania zadatku, a nabywca owy zadatek traci. Gdy zbywca wycofa się z chęci sprzedaży, nabywca ma prawo żądać zwrotu podwójnej wartości wpłaconego tytułem zadatku kwoty. W przypadku umowy w zwykłej formie pisemnej przysługują stronom jedynie roszczenia dotyczące zadatku.

Odmiennie sytuacja kształtuje się, jeżeli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron wycofa się z transakcji, druga strona wedle wyboru ma prawo albo zatrzymać albo żądać zwrotu podwójnej wysokości zadatku w zależności od tego czy jest sprzedającym czy kupującym ewentualnie żądać w sądzie dojścia do skutku transakcji czyli zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Zawracie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z dodatkową opłatą.

Wysokość zadatku strony ustalają w umowie. Zwykle zadatek kształtuje się w wysokości 10% ceny umówionej.

W razie gdy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek zaliczany jest na poczet umówionej ceny.


Artykuł pochodzi z serwisu Legalist.pl