Jakie dokumenty należy sprawdzić przed kupnem? - odpowiedź eksperta z Legalist.pl

Podstawowym dokumentem, który powinno się sprawdzić, kupując dom na rynku wtórnym, jest księga wieczysta dla danej nieruchomości prowadzona przez właściwy ze względu na miejsce położenia Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. Znajdują się w niej zarówno wpisy dotyczące aktualnych i byłych właścicieli, jak i określenie geodezyjne samej nieruchomości. Odpisu z tej księgi wieczystej zażąda notariusz, który będzie obsługiwał transakcję. Jeżeli w księdze wieczystej brak dokładnego opisu nieruchomości (ulica, numer domu) i uwidoczniony jest tylko numer działki, należy ustalić, czy faktycznie działka, którą właściciel wskazuje, ma ten sam numer, co działka, którą chce sprzedać.

W tym celu należy porównać mapę geodezyjną z odnośnikami w terenie. Jeżeli mapy takiej nie ma, właściciel może ją zamówić we właściwym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.

Ponadto, jeżeli brak ogrodzenia w terenie, należałoby sprawdzić, czy istnieją wzdłuż granicy zakopane słupki graniczne, czyli czy granica nie uległa rozmyciu, gdyż może to prowadzić później do komplikacji i konieczności przeprowadzenia postępowania rozgraniczającego z sąsiadem.

Ponadto poleca się sprawdzenie rachunków za media za kilka miesięcy wstecz, aby uniknąć później problemów z przepisywaniem umów na dostawę tych mediów, a także – zwłaszcza przy starszych budynkach – zlecenie fachowcowi sprawdzenia stanu technicznego budynku i instalacji.

Co i gdzie sprawdzić?

W sądzie wieczystoksięgowym. Każdy może tam na miejscu (w formie internetowej) obejrzeć księgę wieczystą nieruchomości. Dowiemy się z niej:

- kto jest właścicielem nieruchomości (informacja znajduje się w dziale II);
- czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (dział III), na przykład użytkowaniem, dożywociem, służebnościami. Niestety, prawa te nie zawsze są ujawnione w księdze. W takiej sytuacji można liczyć tylko na uczciwość zbywcy;
- czy nieruchomość jest zadłużona, czyli obciążona hipoteką (dział IV).

Warto osobiście obejrzeć księgę wieczystą tuż przed zawarciem transakcji. Pozwoli to stwierdzić, czy od czasu sporządzenia wypisu, który mógł dostarczyć nam właściciel, nie pojawiły się w niej jakieś nowe wpisy lub ostrzeżenia.
Gdy nie ma księgi lub aktualny właściciel nie uzyskał jeszcze wpisu swojego prawa własności, dokumentem potwierdzającym własność może być akt notarialny zakupu lub darowizny albo orzeczenie sądu o nabyciu spadku.

W wydziale geodezji urzędu gminy. Sprawdza się tu dane dotyczące powierzchni działki i przebiegu granic. Można również poprosić zbywcę o wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Pozwoli to ocenić, czy rzeczywiste rozmiary działki (najlepiej ją samemu zmierzyć) odpowiadają danym z ewidencji gruntów.

W wydziale architektury (urbanistyki) urzędu gminy. Obejrzeć można miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jeśli taki obowiązuje w danej gminie. Sprawdza się w nim, jakie jest przeznaczenie okolicznych terenów, czy nie planuje się w pobliżu budowy trasy szybkiego ruchu albo oczyszczalni ścieków, czy przylegająca do nieruchomości droga będzie w przyszłości poszerzana – wtedy trzeba będzie przekazać gminie część działki, oczywiście za odszkodowaniem, a dom położony dotąd w głębi ogrodu może się znaleźć znacznie bliżej ulicy.

W wydziale meldunkowym urzędu gminy. Sprawdzamy, kto jest zameldowany w domu, ale musimy tam iść z właścicielem, inaczej urząd nie udzieli takiej informacji. Ważnym jest, aby wymagać od właściciela wymeldowania wszystkich dotychczasowych mieszkańców.