W pierwszej kolejności najczęściej następuje podział fizyczny. Współwłaściciele dokonują podziału nieruchomości na części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. Jednak w przypadku wyniknięcia sporów, braku pewności co do podziału fizycznego lub w przypadku chęci zbycia części budynku, współwłaściciela mogą dokonać podziału prawnego budynku.

Gdy nieruchomość zabudowana budynkiem jest współwłasnością kilku osób, często konieczne jest dokonanie jego podziału. Dokonując takiego podziału należy pamiętać, że w prawie obowiązuje zasada, że to co jest z gruntem trwale związane jest własnością właściciela gruntu. Wyodrębnienie takiej części nieruchomości następuje przez jej podział a w wyniku podziału powstają nowe nieruchomości.
W pierwszej kolejności najczęściej następuje podział fizyczny. Współwłaściciele dokonują podziału nieruchomości na części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. Jednak w przypadku wyniknięcia sporów, braku pewności co do podziału fizycznego lub w przypadku chęci zbycia części budynku, współwłaściciela mogą dokonać podziału prawnego budynku. W wyniku takiego podziału powstają nowe nieruchomości. W związku z tym podział budynku może przybrać formę podziału pionowego lub podziału poziomego.

Podział pionowy nieruchomości polega na przedzieleniu działki i budynku linią pionową tak, aby w wyniku podziału powstały dwie działki i dwa niezależne usadowione na jednym fundamencie budynki połączone jedną stykową ścianą (powstaje tzw. bliźniak lub szeregówka). Taki podział jest dopuszczalny jeżeli następuje wraz z działką i jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę budynku dzieląc go na części regularne i samodzielne. Może być to ściana wykonana w tym celu na podstawie pozwolenia organu budowlanego albo już istniejąca. Ważne jest, aby przebiegała przez wszystkie kondygnacje i była na tej samej linii, co podział działki. Pozostałe nie wyodrębnione części np. klatka schodowa stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali. Niestety czasem możemy spotkać się z odmową dokonania podziału budynku a wraz z nią podziału działki. Sytuacja taka wystąpi w przypadku gdy podział budynku nie będzie możliwy nawet po dokonaniu określonych przeróbek budowlanych. Musimy w takiej sytuacji zwrócić się do uprawnionego geodety, który na nasze zlecenie dokona podziału budynku wraz z działką. Dodatkowe czynności mogą wynikać z konieczności dokonania przeróbek budynku umożliwiających jego fizyczne podzielenie. Konieczne będzie wtedy uzyskanie pozwolenia na przebudowę oraz przygotowanie przez uprawnionego architekta projektu przebudowy. Wójt/burmistrz/prezydent, gdy konieczne będzie dokonanie takiej przebudowy budynku, uzależni wydanie swojej pozytywnej opinii o podziale nieruchomości od dokonania stosownych zmian przez właściciela.
Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki.

Podział przez wyodrębnianie lokali może nastąpić:
- w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, w której właściciel nieruchomości zbywa lokal określonej osobie lub osobom albo współwłaściciele nieruchomości postanawiają o wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali w celu zniesienia współwłasności i przyznania poszczególnych lokali na wyłączność własność współwłaścicielom
- w drodze oświadczenia właściciela nieruchomości dokonywanej w formie aktu notarialnego, w której właściciel całej nieruchomości wyodrębnia każdy lokal, ale nie dokonuje zmiany właściciela
- w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, gdyż każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Kodeks cywilny daje uprawnienie współwłaścicielom żądania, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości oraz uprawnia sąd dokonujący zniesienia współwłasności do skorzystania z innych form zniesienia tylko jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy.

Przebieg procedury wyodrębnienia lokalu:
1. Przygotowanie dokumentacji inwentaryzacyjnej, która składa się z części graficznej oraz z części opisowej i powinna przedstawiać stan techniczny nieruchomości jako całości, w tym rozmieszczenie poszczególnych lokali, strukturę pomieszczeń w lokalach i pomieszczeń przynależnych w budynku oraz określać części wspólne.
2. Następnie właściciel występuje do organu nadzoru architektoniczno-budowlanego o stwierdzenie samodzielności lokali. Na podstawie tej dokumentacji wydawane jest zaświadczenie o samodzielności.
3. Ostatnim etapem podziału poziomego nieruchomości jest ustanowienie odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. Będzie to oświadczenie powiązane z umowami zniesienia współwłasności, działu spadku, sprzedaży lub darowizny. Dokumenty te oraz akt notarialny będą stanowić podstawę dla sądu do wyodrębnienia z księgi wieczystej lokalu i założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej. Stosowny wniosek do ksiąg wieczystych skieruje sam notariusz w akcie notarialnym.

Często w praktyce mamy do czynienia z podziałem poziomym nieruchomości. Stosowany jest on we wszystkich budynkach wielomieszkaniowych należących do spółdzielni, gmin i osób prawnych a także w budynkach jednorodzinnych gdy podział pionowy nie jest możliwy a istnieje konieczność prawnego podziału nieruchomości. Polega on na wyodrębnieniu w budynku samodzielnych lokali i określaniu ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W przypadku tak dokonywanego podziału dzielony jest tylko budynek bez dokonywania podziału działki, która pozostaje współwłasnością. Pozostałe nie wyodrębnione części np. klatka schodowa stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających powierzchni ich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi w stosunku do powierzchni całego budynku.
Podział nieruchomości przez wyodrębnianie samodzielnych lokali w zabudowanej nieruchomości może nastąpić w drodze aktu notarialnego lub orzeczenia sądu.
Zanim będzie możliwe ustanowienie odrębnej własności lokali konieczne może być wykonanie szeregu czynności administracyjnych, a także technicznych, o których mowa w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Przede wszystkim, aby wyodrębnić w danym budynku lokal musi mieć on charakter samodzielności, czyli składać się z izby lub zespołu izb oraz z pomieszczeń przynależnych tworzących samodzielny twór gospodarczy. Inne wymagania samodzielności oczywiście będą gdy wyodrębniamy lokal mieszkalny, a inne gdy wyodrębniamy lokal użytkowy, np. sklep.

Przebieg procedury wyodrębnienia lokalu:
1. W pierwszej kolejności należy przygotować dokumentację inwentaryzacyjną do wyodrębnienia lokali.
2. Następnie właściciel występuje do organu nadzoru architektoniczno-budowlanego o stwierdzenie samodzielności lokali. Na podstawie tej dokumentacji wydawane jest zaświadczenie o samodzielności.
3. Ostatnim etapem podziału poziomego nieruchomości jest ustanowienie odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. Będzie to oświadczenie powiązane z umowami zniesienia współwłasności, działu spadku, sprzedaży lub darowizny. Dokumenty te oraz akt notarialny będą stanowić podstawę dla sądu do wyodrębnienia z księgi wieczystej lokalu i założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej. Przy sporządzaniu aktu notarialnego notariusz oprócz standardowych dokumentów, czyli odpisu z księgi wieczystej i wypisu z rejestru gruntów będzie wymagał zaświadczenia o samodzielności wraz opracowaną już na poprzednim etapie dokumentacją. Dokumenty te oraz akt notarialny będą stanowić podstawę dla sądu do wyodrębnienia z księgi wieczystej tego lokalu i założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej. Stosowny wniosek do ksiąg wieczystych skieruje sam notariusz w akcie notarialnym.