Co zawiera i na co uważać podpisując umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową o świadczenie usług i mają do niej zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego dot. zlecenia oraz przepisy Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Umowa charakteryzuje się tym, że świadczącym usługi jest pośrednik, a zamawiającym - klient.

Umowa powinna zawierać standardowe elementy każdej umowy, tj.:

1. data oraz miejscowość;
2. określenie stron umowy (nazwa, imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, numery NIP, REGON, dowodu osobistego);
3. przedmiot umowy;
4. czas trwania umowy;
5. warunki oraz forma rozwiązania lub wygaśnięcia umowy.

Dodatkowe elementy umowy pośrednictwa zgodnie z art. 180 i następnym Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, są następujące:

1. określenie czynności, które mają na celu zawarcie umów takich, jak: nabycia, zbycia praw do nieruchomości lub dzierżawy, najmu nieruchomości albo ich części;
2. wskazanie pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego za wykonywanie czynności pośrednictwa (agenta, który świadczy na rzecz zamawiającego usługi);
3. wskazanie numeru jego licencji zawodowej;
4. oświadczenie pośrednika o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
5. określenie klauzuli wyłączności (w przypadku, gdy strony zastosują zasadę wyłączności, która nie jest elementem obligatoryjnym każdej umowy pośrednictwa);
6. określenie wynagrodzenia pośrednika. W przypadku nie określenia jej w umowie przyjmuje się wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

Należy pamiętać, iż oprócz agenta pośrednictwa, czynności zawarte w umowie może wykonywać osoba, która jest pod bezpośrednim nadzorem agenta licencjonowanego. Zatem w umowie pojawić się może zapis, że agent upoważniony jest do korzystania z pomocy innej osoby.

Czynnością pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest nie tylko znalezienie klienta dla danej nieruchomości, ale również sporządzanie rożnego rodzaju analiz oraz sprawozdań związanych z rynkiem nieruchomości.

Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Ważne jest, by podpisanie umowy nastąpiło po jej dokładnym przeczytaniu, uzgodnieniu oraz zrozumieniu. Daje to świadomość co dokładnie jest podpisywane, przez co unika się wszelkich nieporozumień. W razie wątpliwości można skonsultować zapisy umowy z prawnikiem.

Przed podpisaniem umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, należy agencję pośrednictwa dokładnie sprawdzić, szczególnie jeśli podpisujemy umowę na wyłączność. Warto skorzystać z usług agencji, które mają ugruntowaną pozycję na rynku obrotu nieruchomości.

Niedozwolone klauzule w umowach z pośrednikiem

Zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego, zapisy stosowane w umowach, które nie są indywidualnie uzgadniane z klientem, są nieważne i nie wiążą klienta, jeśli są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Obecność takich klauzul w umowie pozbawia klienta zagwarantowanych mu przez prawo uprawnień. Są to tzw. niedozwolone klauzule umowne (abuzywne).

Poniżej prezentujemy najczęściej spotykane niedozwolone klauzule:

1. zapisy, które stanowią tylko o obowiązkach klienta przy jednoczesnym braku takich zobowiązań po stronie pośrednika. Rozpoznać je można gdy, np. pojawia się cały rozdział umowy poświęcony tylko na zobowiązania klienta, a brak jest analogicznie występującego rozdziału dotyczącego obowiązków pośrednika;
2. zapisy, które zawierają jedynie uprawienia pośrednika, a nie zawierają uprawnień po stronie klienta;
3. zapisy, które zawierają nieproporcjonalne ujęcie obowiązków i praw stron umowy, np. nieproporcjonalnie szerokie prawa pośrednika i większe obowiązki klienta, np. brak kar dla pośrednika za brak realizacji czynności zmierzających do realizacji transakcji, zawartej w umowie w przewidzianych terminach przy jednoczesnych dotkliwych karach dla klienta nawet za jednodniowe opóźnienie w zapłacie kolejnych transz ceny za usługę pośrednictwa;
4. klauzule, które wyłączają bądź w znacznym stopniu ograniczają odpowiedzialność pośrednika za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązań;

Powyższe zapisy to jedynie najczęściej spotykane i najłatwiejsze do zidentyfikowania klauzule niedozwolone.
Aby pogłębić wiedzę z tej materii odsyłamy do wykazu niedozwolonych klauzul, który znajduje się w rejestrze klauzul niedozwolonych prowadzonym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Biorąc pod uwagę doniosłość prawną wykazanych zapisów i ochronę interesów klienta, warto poradzić się prawnika.